Pour vendre une maison non raccordée au tout-à-l’égout, le dossier de diagnostic technique doit contenir le rapport de visite du SPANCLe service public qui contrôle les installations d’assainissement non collectif. En Martinique, il est porté par votre intercommunalité : CACEM, Cap Nord ou Espace Sud. daté de moins de trois ans ; s’il est plus ancien ou absent, le vendeur le fait établir. Si le rapport dit « non conforme », la vente peut se faire, mais l’acquéreur doit réaliser les travaux de mise en conformité dans l’année qui suit la signature de l’acte. C’est la loi depuis le 1er janvier 2011.
Ce que dit la loi, exactement
Le code de la santé publique impose, pour toute vente d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte, d’annexer au dossier de diagnostic technique le document délivré par le SPANCLe service public qui contrôle les installations d’assainissement non collectif. En Martinique, il est porté par votre intercommunalité : CACEM, Cap Nord ou Espace Sud. à l’issue du contrôle, daté de moins de trois ans au moment de la signature. Le notaire informe ensuite le SPANC de la vente. Si le contrôle date de plus de trois ans ou n’a jamais eu lieu, c’est au vendeur de le faire réaliser.
En cas de non-conformité, les travaux prescrits par le rapport sont à la charge de l’acquéreur, qui dispose d’un an après la signature pour les faire. C’est le délai le plus court du dispositif : quatre ans en temps normal, un an quand la maison change de main.
Côté vendeur : les étapes
- Retrouver le dernier rapport du SPANCLe service public qui contrôle les installations d’assainissement non collectif. En Martinique, il est porté par votre intercommunalité : CACEM, Cap Nord ou Espace Sud.. S’il a moins de trois ans, il suffit ; sinon, demander un contrôle au SPANC de votre intercommunalité, en comptant le temps du rendez-vous et du rapport.
- Préparer la visite : tampons dégagés, plan, bordereau de suiviLe document que remet le vidangeur agréé : il dit où les boues ont été traitées. C’est votre preuve pour le SPANC. de la dernière vidangeLe pompage des boues accumulées au fond de la fosse, par un vidangeur agréé. Elle est due quand les boues atteignent la moitié du volume utile..
- Lire le rapport avant de le remettre : un défaut mineur ne vaut pas une installation à refaire, et la différence se négocie.
- Si l’installation est non conforme, faire chiffrer les travaux par écrit : l’acheteur le demandera, autant arriver avec le devis.
Côté acheteur : ce qu’il faut regarder
- La date du rapport et sa conclusion, pas seulement la ligne « conforme / non conforme » : le détail des points relevés dit l’ampleur des travaux.
- La filière en place : une fosse seule sans traitement, un rejet en ravine, un épandageLes tranchées sous la pelouse où l’eau prétraitée s’infiltre et finit de s’épurer dans le sol, grâce aux bactéries qu’il contient. noyé en hivernageLa saison des pluies, de juillet à décembre environ. C’est la période où les cuves se remplissent, et où les gouttières débordent si elles sont bouchées. sont des installations à refaire, pas à retoucher.
- Le terrain : la place pour un épandageLes tranchées sous la pelouse où l’eau prétraitée s’infiltre et finit de s’épurer dans le sol, grâce aux bactéries qu’il contient., l’accès pour un camion, la pente, le sol. C’est ce qui fait le prix d’une réhabilitation.
- Les aides possibles : sous conditions de ressources et dans certains secteurs, avec l’accord préalable du SPANCLe service public qui contrôle les installations d’assainissement non collectif. En Martinique, il est porté par votre intercommunalité : CACEM, Cap Nord ou Espace Sud.. Elles s’instruisent avant les travaux, pas après.
Source : DEAL Martinique, séminaire « Amélioration de l’habitat », 2 février 2017, 2017
Ce que ça change en Martinique
Avec plus de 90 % des quelque 80 000 installations jugées non conformes au contrôle, le rapport défavorable est la situation la plus fréquente à la vente, pas l’exception. Il ne bloque pas la transaction ; il la cadre : un an pour l’acquéreur, un prix de travaux à connaître, et un calendrier qui doit compter la saison des pluies, pendant laquelle on ne creuse pas.
Source : DEAL Martinique et Observatoire de l’eau, bilan de l’assainissement non collectif, 2022
Ce qu’il faut retenir
- Rapport du SPANCLe service public qui contrôle les installations d’assainissement non collectif. En Martinique, il est porté par votre intercommunalité : CACEM, Cap Nord ou Espace Sud. de moins de trois ans dans le dossier de vente : obligatoire.
- Non conforme : la vente se fait, l’acquéreur a un an pour les travaux.
- Un devis écrit avant la signature protège les deux côtés.
Les questions qu’on nous pose
Peut-on vendre une maison dont la fosse n’est pas conforme ?
Oui. La vente se fait avec le rapport du SPANCLe service public qui contrôle les installations d’assainissement non collectif. En Martinique, il est porté par votre intercommunalité : CACEM, Cap Nord ou Espace Sud. dans le dossier ; l’acquéreur doit alors réaliser les travaux de mise en conformité dans l’année qui suit la signature.
Le rapport du SPANC est-il obligatoire pour vendre ?
Oui, pour toute maison non raccordée au tout-à-l’égout : le rapport de visite de moins de trois ans est annexé au dossier de diagnostic technique. S’il manque ou s’il est trop ancien, le vendeur le fait établir.
Qui paie les travaux après la vente ?
L’acquéreur, qui a un an après la signature. Dans la pratique, le coût des travaux se négocie dans le prix de vente : d’où l’intérêt d’un devis écrit avant de signer.
Combien de temps faut-il pour obtenir le rapport ?
Le temps que le SPANCLe service public qui contrôle les installations d’assainissement non collectif. En Martinique, il est porté par votre intercommunalité : CACEM, Cap Nord ou Espace Sud. fixe un rendez-vous et rédige le rapport ; cela dépend de votre intercommunalité. Mieux vaut le demander dès la mise en vente que la semaine du compromis.
Un rapport « non conforme » fait-il forcément baisser le prix ?
Il met un coût sur la table, celui des travaux, que l’acheteur voudra connaître. Un devis écrit, avec la filière proposée et ce qui est inclus, évite que ce coût soit estimé au doigt mouillé par l’une ou l’autre partie.
Et si la rue vient d’être raccordée au tout-à-l’égout ?
Le raccordement au réseau public est dû dans les deux ans suivant sa mise en service, et l’ancienne fosse est mise hors service. C’est alors ce raccordement qui est à prévoir, pas une réhabilitation.
Sources
- Code de la santé publique, article L1331-11-1 (vente d’un logement en assainissement non collectif), 2011
- Code de la santé publique, article L1331-1 (obligation de raccordement au réseau public), 2009
- Arrêté du 27 avril 2012, modalités du contrôle des installations d’assainissement non collectif, 2012
- DEAL Martinique, séminaire « Amélioration de l’habitat », 2 février 2017, 2017
- DEAL Martinique et Observatoire de l’eau, bilan de l’assainissement non collectif, 2022